Từ trường hợp Alibaba: Làm gì để hạn chế rủi ro khi mua nhà đất
Để sở hữu bất động sản, chúng ta thường phải bỏ ra một số tiền lớn, số tiền này có thể tích lũy cả đời. Vì vậy, người mua chỉ nên xuống tiền khi đã nắm rõ về tính pháp lý của dự án, không nên chạy theo đám đông, những lời mách nước, hứa hẹn “mỹ miều” nào đó.
Vụ án lừa đảo tài sản và rửa tiền của Công ty Alibaba đã kết thúc. Sau nhiều ngày nhận được lời khai bổ sung, cơ quan công tố xác định có 4.550 nạn nhân, phần lớn họ tin tưởng người thân hoặc thấy giá rẻ, lợi ích hấp dẫn nên quyết định ký hợp đồng. Sau khi vụ việc vỡ lở, cơ quan chức năng đã vào cuộc can thiệp thì hóa ra không hề có “án”. Theo VKS, cả 58 dự án Alibaba giới thiệu cho khách hàng đều là dự án ma. Điều này cho thấy rủi ro trong đầu tư, nhưng các chi tiết pháp lý của dự án, đặc biệt là đầu tư đất đai, vẫn chưa được biết.
Theo quy định, nhà ở chuyển nhượng dưới hình thức phân lô, bán nền (phân lô) là dự án mà chủ đầu tư (CĐT) không xây dựng nhà ở để bán. Ở loại dự án này, chủ đầu tư chỉ bán đất, sau đó người dân xây nhà theo quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch toàn khu được phê duyệt. Loại hình dự án này khác với dự án khu dân cư (chủ đầu tư xây nhà để bán) mà chúng ta thường gặp khi mua căn hộ. Trong các dự án khu dân cư (nhà ở, nhà phố, v.v.), chủ đầu tư có thể ký kết hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai nếu có quyền góp vốn theo Điều 55 của Luật Bất động sản 2014, Điều này đồng nghĩa với việc nhà đầu tư có thể huy động vốn ngay cả khi nhà chưa có, chưa được cấp giấy chủ quyền nhà, nhiều dự án chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ hồng toàn bộ).
Muốn bán lô đất, chủ đầu tư phải có sổ hồng, mục đích là đưa vào thổ cư. Về đất đai, chủ đầu tư không được ký hợp đồng đầu tư vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư… với người dân nhận đất mà chỉ có một loại hợp đồng duy nhất là “hợp đồng chuyển nhượng” quyền sử dụng đất.
Ngoài ra, để bán được đất, dự án phải đáp ứng thêm các điều kiện quan trọng như chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, bao gồm công tác bảo trì, công trình hạ tầng kỹ thuật (đường giao thông, vệ sinh môi trường… ), hạ tầng xã hội (chợ, trường học…) theo quy định; có văn bản của UBND quận không, dự án có phù hợp để bán đất không…
Do đó, khi xem lô đất phải lưu ý đến hồ sơ pháp lý, giấy tờ của dự án thực tế:
Đầu tiên, người mua nên yêu cầu chủ đầu tư cung cấp hồ sơ chủ trương đầu tư để chứng minh “có dự án đất nền”. Nếu không có tài liệu này, hợp đồng không nên được đàm phán vì nó là một dự án ảo. Luật Đất đai, Nhà ở và Luật Đầu tư… quy định, dự án phân lô chỉ được lập khi có một trong các loại giấy tờ sau: (1) quyết định chủ trương đầu tư; (2) thông qua chính sách đầu tư; (3) chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận chủ đầu tư; (4) Quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất; (5) Quyết định xem xét kết quả lợi nhuận của các tiểu dự án đất đai.
Thứ hai, cần xem giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nếu chỉ là đất nông nghiệp thì chưa thể bán được. Ngoài ra, các biên bản phối hợp hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và các văn bản xác nhận kết quả để cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng xác minh chủ đầu tư đã hoàn thành việc thi công đường, cống, thoát nước thải… hay chưa.
Thứ ba, cần có văn bản của UBND tỉnh cho phép nhà đầu tư được bán đất. Đây là giấy tờ rất quan trọng, là văn bản pháp lý khẳng định sự phù hợp của dự án đối với việc mua bán đất nền.
Cuối cùng, đánh giá thực địa. Ngoài việc xem xét hồ sơ, việc xem xét chủ đầu tư có làm đường, cống thoát nước hay không cũng rất quan trọng. Nếu “đồng không mông quạnh” thì nói, dù có đất nền thật dự án vẫn không bán được hay ký kết hợp đồng là rất rủi ro.
